自2022年11月住房和城乡建设部办公厅印发《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》（建办科函〔2022〕393号）以来，住房和城乡建设部办公厅已陆续印发三批实施城市更新行动可复制经验做法清单。各地在组织机制与统筹协调 、法规政策与标准制定、规划编制与实施体系 、规划与土地政策、资金保障与投融资机制、公众参与等方面进行了有力探索 。这些探索不仅为城市更新实践提供了具体操作指南 ，也为理论研究提供了丰富的案例素材。为了系统总结和深入分析这些经验做法 ，本文将对三批清单中的内容进行梳理，按照不同的实践领域进行筛选并分类整理，以期为不同地区实施城市更新提供可复制、可推广的经验做法。
1. 组织机制与统筹协调
1.1 城市更新管理机构建设
湖北省：武汉市率先成立住房和城市更新局，作为市政府工作部门，其他16市（州）参照武汉市机构 、职能等组建住房和城市更新局，于2024年7月全部完成挂牌 。
石家庄市：成立市政府直属事业单位城市更新促进中心 ，负责拟订城市更新规划、计划和建议并组织实施，推动政府投资代建项目建设和城市更新项目招商引资协调、服务等工作 。
1.2 开展城市更新省级试点
浙江省：选取34个市（区、县）、52个片区、72个项目开展试点，试点城市、试点片区、试点项目、试点要求各有侧重。
山东省：选取34个片区开展试点，涵盖老旧街区、老旧商圈 、交通枢纽、城乡结合部等多种更新片区类型。
2. 法规政策与标准制定
2.1 法规与政策制定
辽宁省、台州市、郑州市 、石家庄市、玉溪市：出台城市更新条例，明确了城市更新的目标 、原则和实施体系，涵盖了居住品质提升、资源盘活 、城市风貌塑造等多个方面，并提出了土地、资金、规划等政策支持，为城市更新提供了法律和政策框架。
重庆市 ：制定《重庆市城市更新管理办法》，统筹谋划城市更新制度 、机制和政策。明确城市更新的工作原则、工作机制、规划计划编制、项目实施等制度要求 。
2.2 标准和导则印发
江西省 ：印发《江西省城市更新规划编制指南（试行）》，建立城市更新规划编制体系 。
河北省：发布《河北省城市更新工作指南（试行）》，明确城市更新全过程工作框架。
苏州市：印发《苏州市城市微更新建设指引（试行）》 ，引导城市微更新工作 。
南京市：印发《南京市既有建筑加固改造结构设计导则（试行）》，明确既有建筑加固改造工程设计和技术审查要求 。
北京市：印发《北京市城市更新实施方案编制工作指南（试行）》，明确城市更新实施方案编制技术要求。印发《北京市既有建筑改造工程消防设计指南》（2023年版），明确既有建筑修缮、建筑立面改造、内部装修 、建筑局部改造、建筑整体改造等不同改造工程的消防设计要求。
3. 规划编制与实施
3.1 城市体检与更新结合
重庆市 ：开展城市更新专项体检。增加更新片区人口密度 、开发强度等10项城市更新专项体检指标 ，辅助城市更新片区策划和项目实施方案的编制。
天津市：建立“城市体检发现问题、城市更新解决问题”的闭环工作机制。在城市体检中增设特色指标，全面查找房屋问题，依据城市体检结果确定老旧房屋改造任务 。
宁波市 ：建立“街区体检—街区策划—意见征求—审查备案—成果公告”的工作流程。结合城市体检 ，形成存量资源一张图 ，并划定55个城市更新先行片区 ，引导分区分类进行更新改造。
唐山市 ：探索片区体检推进更新工作机制 。开展老旧商业街区、老旧厂区、老旧街区等片区体检，确定片区更新的目标和重点 ，编制片区更新实施方案。
3.2 规划体系建立
宁夏回族自治区 ：制定《宁夏回族自治区城市更新技术导则》，建立“专项规划—年度实施计划—单元（片区）策划方案—项目实施方案”的城市更新规划体系。
成都市 ：建立“市级总体规划—区级专项规划—单元实施规划”的城市更新规划体系，并编制《成都市“中优”区域城市有机更新总体规划》 。
北京市：建立“总体规划—专项规划—街区控规—更新项目实施方案”的城市更新工作体系。将专项规划作为落实总体规划的重要手段和指导编制街区控规 、更新项目实施方案的重要依据。
3.3 规划编制
沈阳市、郑州市 、潍坊市：编制《城市更新中长期规划》，系统梳理城市问题与资源 ，明确近远期目标 ，划定重点更新片区 ，细化更新策略，明确组织实施与资金筹措等保障。
南昌市：编制《城市更新建设规划》，明确目标策略，划定更新片区，建立项目库 ，细化更新方式、功能业态、责任主体 、资金筹措和实施时序等。
成都市：各区政府组织编制《更新单元实施规划》，注重结合“收 、租、购”等策略整合空间资源，加强业态运营策划，有序引导项目实施。
烟台市：依据烟台市城市更新专项规划，逐年编制《城市更新实施计划》。将城市更新年度实施计划完成情况列入市委重点工作“红黄蓝”考核内容，对综合评价较好的区市给予奖补资金倾斜 。
3.4 项目实施
南京市 ：构建“单元规划—体检评估—城市设计—特色片区—计划储备—方案设计—项目实施—监督管理—常态运营”的实施体系，整体谋划 、系统推进城市更新。
上海市：印发《上海市城市更新项目库管理办法》 ，建立市、区两级城市更新项目入库管理机制 ，入库项目可享受规划 、土地 、融资、建管、运营等政策支持。
河南省：印发《关于做好城市更新项目谋划储备工作的通知》，明确城市更新项目谋划的原则和重点，建立全省统一的城市更新项目管理信息系统。
4. 规划与土地政策
4.1 容积率奖励
海南省 ：海南规定新增300平方米以下市政和公共服务设施不计容积率 ，经营性用地转开放空间可折算奖励面积。
成都市：对城市更新项目中保留历史建筑、工业遗产 、额外提供公共服务设施 、增设电梯消防设施等不计入容积率 。
4.2 控规调整
宁波市 ：印发《宁波市城市更新办法》，结合城市更新片区策划方案开展城市设计研究，评审通过后的片区策划方案和城市设计成果 ，作为控制性详细规划优化调整的依据。
4.3 土地复合利用与功能转换
北京市 ：印发《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》，明确用地功能混合要求，对不同实施程度的街区分别明确街区功能混合引导重点 。
苏州市：印发《苏州市关于促进存量建筑盘活利用提升资源要素利用效益的指导意见》，支持存量建筑功能转换 ，建立功能转换正负面清单，明确在5年过渡期内免征缴相关土地收益 。
4.4 存量用地管理政策
长沙市：印发《关于加强城市更新片区土地要素保障的通知》，加强城市更新土地要素保障 ，明确城市更新片区（单元）内经营性用地可实行带方案挂牌出让方式供地 。
北京市：印发《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》 ，完善存量建设用地盘活利用政策，鼓励产业用地混合利用 ，支持弹性年期供地。
5. 资金保障与投融资机制
5.1 政府资金投入
江苏省：出台“城新贷”财政贴息政策，对城市更新重点领域和建筑市政基础设施领域设备更新中长期贷款给予财政贴息。
重庆市、烟台市：发行政府专项债支持城市更新 。挖掘项目长效收益，做好“肥瘦搭配”，加强各类资金整合投入。
5.2 多渠道融资
河南省：出台《关于金融支持城市更新行动的意见》，明确城市更新8大类金融支持领域，搭建政企银沟通平台 ，整合多种金融工具支持城市更新。
江西省：支持开发性政策性金融机构提前介入，协助开展项目实施方案编制，提升融资保障能力。
南通市：建立城市更新资金超市 ，由市住建等7部门主办，实体化运营 ，提供政银企信息沟通、政策解读和资金申报、项目摸排论证 、优化资金审批流程、项目资金落实等5项服务 。
西安市：由西安财金公司发起并认缴出资、市财政给予资金补充，设立100亿元城市更新引导母基金，采用母子基金模式，吸引国有企业、建设开发运营企业、投资机构等参与子基金投资运作。
5.3 行政事业收费减免
潍坊市：减免城市更新项目行政事业收费。对纳入城市更新重点项目库的项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业收费，对电力 、通信 、市政公用事业等企业适当降低经营性收费。
6. 公众参与
6.1 央企 、国企参与
天津市 ：建立城市更新与低效闲置国有资产盘活联动机制，由市住建委、国资委建立国资系统城市更新项目联席会议机制，激发国有企业沉淀资产，推动城市完善功能、提升品质。
北京市：支持中央企业开展城市更新全链条资源统筹 。引导中央企业发挥集团产业链协同优势，增强在公益性、战略性更新领域的支撑保障作用 。
鄂尔多斯市：鼓励国有企业统筹实施街区更新。以国有企业为主导，对老旧街区通过市场化运营方式实施更新。
6.2 市场化运作
重庆市 ：通过运营企业专业化运营提升城市公共空间活力，经营主体对城市更新项目进行投资 、建设、管理、招商、运营和维护一体化运作 ，政府提供相关政策支持。
合肥市：探索国有企业一体化运营推进老旧厂区改造。鼓励国有企业以市场化方式改造老旧厂区，打通老旧厂房改造的建设审批堵点，形成功能混合、业态融合的更新路径。
深圳市：私营企业趸租运营推进城中村改造。私营企业与村集体签订长期合同收储房源并全面改造，持续提供专业化社区服务，通过房屋租金及增值服务反哺村民房屋租金和运营成本。
6.3 公众参与路径优化
重庆市：以三师（规划师、建筑师 、工程师）、意向企业、潜在合作项目为基础，搭建集项目、企业 、三师 、金融产品 、招商运营信息于一体的城市更新资源信息平台，解决社会企业参与城市更新项目“最后一公里”问题 。
黄石市 ：优化城市更新议事协商机制，建立点单式改造、设计师进小区、居民监督队等联动模式。
威海市 ：实行“一街区一街长”的公益陪伴街区更新模式 ，持续跟进街区更新项目的设计、施工 、业态引入和运营管理全过程并提出意见。
扬州市 ：创新街区原住民“收储租”更新模式。由街道将优质街区资产先行收储并对危旧房屋进行恢复性修缮 ，带动居民原地居住、经营。
本文对住房和城乡建设部办公厅印发的三批实施城市更新行动可复制经验做法清单进行了筛选和分类整理。这些经验做法覆盖了城市更新的多个关键领域，为我国不同地区实施城市更新提供了宝贵的参考和借鉴。未来，应继续深化这些经验做法的研究和应用 ，以推动我国城市更新工作向更高质量、更可持续的方向发展 。
