特殊土地是指、、

、监教
、
、陵园及其他自然保护区等特殊用途的。

一、估价难点及突破点

一是价值来源不明确，收益不清楚或者收益难以界定；

二是市场小或没有，没有相似性的土地


，导致市场价值难以判断


；

三是开发建设方式、形式特殊，没有行业标准，成本难以估算。

对特殊土地的评估，需寻找与一般土地在估价上的共同点

：

一是基本价值来源相同
，都是满足场地（空间）的需求
；

二是基本成本组成相似
，土地本身的价值、开发费用（人力、资金、物料）都差别不大；

三是基本的价格影响因素，如区位
、交通条件

、土地自然条件
、周边环境、规划
、基础设施、权利及限制
。

二、估价重点

一是用途，因为用途决定收益，收益决定价值，价值越大，土地收益越高
；

二是可替代性，其可替代性越小，竞争越小
，土地价值越高
；

三是开发难度，成本决定基本地价
，成本越高，基本地价越大
，但它不是无限大的；

四是影响因素
，在平均水平上
，影响越正向
，土地价值越高。

三
、不同估价类型要点

1
、划拨用地

划拨用地是指无偿以行政指令方式配置给行政事业单位
、国企等的土地

。在涉及到审计记账
、国企改制作价
、转为出让有偿性质、政府收购等情况时
，就需要进行土地评估
。这一类土地存在特殊性
，在于权利和市场的限制。

权利限制在于：划拨用地一般不公开转让，转让需要政府审批；且不能进行再开发
，只能按照政府规定的方式使用
；同时划拨用地没有明确的年期限制，政府可能随时收回，公益性大于财产性。

市场限制在于：划拨用地不进行公开转让，缺乏透明性，与出让土地市场没有互动和衔接
。在划拨用地评估时，要注意，划拨用地价格水平总体上要比正常市场出让价格低；评估时

，重点在参数、指标的确定、判断，企业、居住类注重收益，公益性用地倾向于成本。

划拨用地在选择收益法进行评估时要注意：租金及收益比一般市场价格低

，还原率较之一般用地高一些，主要是预期不明确
，风险较大
，需要调查市场方面的因素
；使用成本法评估时，土地开发利润率比一般市场要低，土地增值率也比一般市场要低
；使用剩余法时，不动产价值、利润率比一般不动产要低
。

2、集体土地

集体土地是指农民集体所有的土地，包括建设用地和农用地
。如：集体企业用地
、宅基地

、农用地。集体土地市场受权利和市场限制
，存在有价无市的现象
，价格水平总体上要比国有正常市场低。

集体土地在选择收益法进行评估时需要注意，租金及收益比国有土地市场低，且土地还原率比国有土地高
；

选用成本法进行评估时需要注意
，土地开发利润率和土地增值率比国有土地市场低；

选用剩余法进行评估时需要注意，其不动产的价值
、利润率等要比国有土地上不动产的价值低；

选用市场法评估时需要注意可比案例的可用性和隐形性
。

3、交通场站用地

交通场站用地是以用途特点命名的地类
，如车站，停车场等
，其特殊性在于市场较小
，收入低，且投入成本高

，以公用
、公益使用目的为主

。价格水平总体上要比地上价格低
，公益程度越高市场价越低，且类型不同

，价格也会存在很大的差异。

交通场站用地在使用收益法评估时需要注意
，租金及收益来源于显化收益、隐形收益及公益效益，但公益效益的确定是难点
，同时因预期收益低且不可预期，使得土地还原利率高；

采用成本法进行评估时需要注意
，土地开发利润率较低，可以在一般利润率的基础上修正，同时因为用途改良提升价值空间相对较小
，所以使得土地增值率比一般情况要低；

采用剩余法进行评估时需要注意
，不动产的价值因为使用性质原因要比地上不动产的价值低，利润率也因为预期收益低而导致其比一般不动产开发的预期收益低；

另外市场法选用依赖土地市场发育情况
，在土地市场发育不完善或不成熟区域，因公开市场交易案例较少，难以采用市场法进行评估。

特殊用地可开发作收益性物业的
，宜采用假设开发法，不可开发作收益性物业的

，应以成本法为主
，其他3种常用评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用
，作辅助性应用对评估结果进行检验

。