特殊土地是指
、、、监教
、、陵园及其他自然保护区等特殊用途的。

一、估价难点及突破点

一是价值来源不明确
，收益不清楚或者收益难以界定；

二是市场小或没有，没有相似性的土地
，导致市场价值难以判断；

三是开发建设方式、形式特殊
，没有行业标准，成本难以估算
。

对特殊土地的评估，需寻找与一般土地在估价上的共同点
：

一是基本价值来源相同
，都是满足场地（空间）的需求
；

二是基本成本组成相似
，土地本身的价值
、开发费用（人力
、资金、物料）都差别不大
；

三是基本的价格影响因素，如区位、交通条件、土地自然条件、周边环境、规划、基础设施
、权利及限制
。

二、估价重点

一是用途
，因为用途决定收益，收益决定价值，价值越大，土地收益越高；

二是可替代性，其可替代性越小，竞争越小，土地价值越高；

三是开发难度，成本决定基本地价，成本越高，基本地价越大
，但它不是无限大的
；

四是影响因素，在平均水平上，影响越正向
，土地价值越高
。

三、不同估价类型要点

1
、划拨用地

划拨用地是指无偿以行政指令方式配置给行政事业单位、国企等的土地。在涉及到审计记账
、国企改制作价、转为出让有偿性质、政府收购等情况时，就需要进行土地评估

。这一类土地存在特殊性
，在于权利和市场的限制。

权利限制在于：划拨用地一般不公开转让，转让需要政府审批；且不能进行再开发，只能按照政府规定的方式使用；同时划拨用地没有明确的年期限制
，政府可能随时收回
，公益性大于财产性。

市场限制在于：划拨用地不进行公开转让，缺乏透明性，与出让土地市场没有互动和衔接
。在划拨用地评估时
，要注意，划拨用地价格水平总体上要比正常市场出让价格低；评估时，重点在参数
、指标的确定、判断，企业
、居住类注重收益
，公益性用地倾向于成本。

划拨用地在选择收益法进行评估时要注意
：租金及收益比一般市场价格低
，还原率较之一般用地高一些，主要是预期不明确
，风险较大，需要调查市场方面的因素；使用成本法评估时，土地开发利润率比一般市场要低，土地增值率也比一般市场要低；使用剩余法时，不动产价值、利润率比一般不动产要低
。

2

、集体土地

集体土地是指农民集体所有的土地，包括建设用地和农用地
。如
：集体企业用地、宅基地、农用地
。集体土地市场受权利和市场限制

，存在有价无市的现象
，价格水平总体上要比国有正常市场低。

集体土地在选择收益法进行评估时需要注意
，租金及收益比国有土地市场低
，且土地还原率比国有土地高；

选用成本法进行评估时需要注意，土地开发利润率和土地增值率比国有土地市场低；

选用剩余法进行评估时需要注意，其不动产的价值、利润率等要比国有土地上不动产的价值低；

选用市场法评估时需要注意可比案例的可用性和隐形性。

3、交通场站用地

交通场站用地是以用途特点命名的地类
，如车站，停车场等，其特殊性在于市场较小
，收入低，且投入成本高，以公用、公益使用目的为主。价格水平总体上要比地上价格低
，公益程度越高市场价越低
，且类型不同，价格也会存在很大的差异
。

交通场站用地在使用收益法评估时需要注意
，租金及收益来源于显化收益
、隐形收益及公益效益
，但公益效益的确定是难点
，同时因预期收益低且不可预期
，使得土地还原利率高
；

采用成本法进行评估时需要注意，土地开发利润率较低，可以在一般利润率的基础上修正
，同时因为用途改良提升价值空间相对较小
，所以使得土地增值率比一般情况要低；

采用剩余法进行评估时需要注意
，不动产的价值因为使用性质原因要比地上不动产的价值低，利润率也因为预期收益低而导致其比一般不动产开发的预期收益低；

另外市场法选用依赖土地市场发育情况，在土地市场发育不完善或不成熟区域
，因公开市场交易案例较少
，难以采用市场法进行评估

。

特殊用地可开发作收益性物业的，宜采用假设开发法，不可开发作收益性物业的，应以成本法为主，其他3种常用评估方法根据估价对象的具体情况有条件选用，作辅助性应用对评估结果进行检验
。